Полное практическое руководство для бухгалтера и директора фирмы


^ Наверх

Операции с недвижимостью при УСН

Информация обновлена:

Если предприниматель на УСН реализовал недвижимое имущество, то вопрос об уплате единого налога со стоимости здания зависит от того, заявлял ли он виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, при государственной регистрации в качестве ИП. Если он не заявлял виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, то дохода, облагаемого налогом в рамках УСН, не возникает.

Обратите внимание: выручка от реализации объекта, находившегося в собственности менее трех лет, должна быть включена в облагаемую базу по НДФЛ, при этом может быть применен имущественный вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если объект находился в собственности три года и более, НДФЛ не начисляется.

Если был заявлен вид деятельности, имеющий отношение к недвижимости (например, «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Строительство зданий и сооружений» по кодам 70.11, 70.12, 45.2 соответственно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. № 454-ст), и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то при реализации здания придется платить «упрощенный» налог (письмо Минфина России от 15 марта 2012 г. № 03-11-11/83).

А в Определении ВАС РФ от 14 декабря 2011 года № ВАС-13516/11 отражена обязанность включать стоимость недвижимости в базу по единому налогу не только при продаже собственного имущества, но и при продаже имущества, заявленного при регистрации для сдачи в аренду. Суд рассматривал спор между инспекцией и предпринимателем, который, являясь арендодателем, получал арендную плату и платил единый «упрощенный» налог. Но при реализации здания он не отразил выручку в доходах, учитываемых при УСН, за что и был оштрафован.

В письме от 24 мая 2016 г. № СД-3-/2348 ФНС России разъяснила, что доходы от продажи собственного нежилого помещения, которое ранее сдавалось в аренду предпринимателем на УСН, облагаются «упрощенным» налогом. Налоговики рассуждали так.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают в целях налогообложения доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые по правилам статьи 249 и 250 Налогового кодекса. В свою очередь статья 249 кодекса предписывает считать доходом от реализации выручку от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручку от реализации имущественных прав. В данном случае под товарами понимается любое реализуемое имущество либо имущество, предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Поэтому доходы предпринимателя-«упрощенца», которые он получает от продажи недвижимого имущества, считаются его доходом от продажи товара, то есть доходом от реализации, и облагаются УСН-налогом.

Если при государственной регистрации предприниматель указал в ЕГРИП такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества, получал доходы от сдачи помещения внаем и вел учет соответствующих хозяйственных операций, значит, доходы от продажи этого нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности.

Кроме того, учитывая тот факт, что в период продажи предприниматель применял УСН, доходы от реализации нежилого помещения облагаются «упрощенным» налогом.

Позицию налоговиков подтверждает сложившаяся арбитражная практика (см. определения Верховного Суда РФ от 20 октября 2016 г. № 309-КГ16-13422, от 30 декабря 2015 г. № 306-КГ15-17368, от 5 октября 2015 г. № 304-КГ15-12005, ВАС РФ от 21 марта 2014 г. № ВАС-2475/14 по делу № А73-15778/2012). Суды солидарны с позицией проверяющих и подтверждают, что доходы от продажи недвижимого имущества «упрощенец» должен включить в налоговую базу по УСН-налогу.

Аналогичное мнение выразил и Минфин в письме от 2 мая 2017 г. № 03-11-11/26707. Речь шла о продаже организацией помещения, которое участвовало в «упрощенной» деятельности. Поскольку налогооблагаемая выручка от реализации определяется с учетом всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, доходы от продажи нежилого помещения придется обложить «упрощенным» налогом.

Продажа нажитого во время брака имущества

Семейным кодексом предусмотрено, что имущество, нажитое супругами во время брака, считается их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). В свою очередь имуществом, нажитым супругами во время брака, среди прочего, являются доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, а также движимые и недвижимые вещи (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Важная деталь – не имеет значения, на имя кого из супругов имущество приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены деньги.

Получается, что имущество, купленное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от его бизнеса, является совместной собственностью супругов.

Между тем, владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом супругов можно только по их обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы один из супругов совершил сделку с недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения или регистрации, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса также установлено, что распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Поэтому в Минфине полагают, что доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться «упрощенным» налогом. Но при условии, что предприниматель получит нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу этого имущества.

То обстоятельство, что доход от продажи недвижимости, приобретенной в период брака, является общей собственностью супругов, не влияет на квалификацию дохода в целях УСН. Вся сумма выручки от реализации такого имущества облагается УСН. Об этом, в частности, указывается в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015.

Продолжение доступно только платным пользователям бератора

В этой статье вы также найдете:

  • Пошаговую схему действий от экспертов
  • Актуальные примеры из практики компаний
  • Подробные образцы заполнения документов


< Предыдущая страница Следующая страница >