Операции с недвижимостью при УСН

Если предприниматель на УСН продал недвижимое имущество, то вопрос какой налог платить в этом случае зависит от того, заявлял ли он виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, при государственной регистрации в качестве ИП. Если он не заявлял виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, то УСН-налог платить не нужно.

Если был заявлен вид деятельности, имеющий отношение к недвижимости (например, «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Строительство зданий и сооружений» по кодам 70.11, 70.12, 45.2 соответственно по ОКВЭД), и недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при продаже здания нужно заплатить «упрощенный» налог (письмо Минфина России от 15 марта 2012 г. № 03-11-11/83).

А вот Высший Арбитражный Суд обязал включать стоимость недвижимости в базу по единому налогу не только при продаже собственного имущества, но и при продаже имущества, сдаваемого в аренду (определение ВАС РФ от 14 декабря 2011 года № ВАС-13516/11). Суд рассматрел спор между инспекцией и ИП, который, являясь арендодателем, получал арендную плату и платил единый «упрощенный» налог. Но при реализации здания он не отразил выручку в доходах, учитываемых при УСН, за что и был оштрафован.

С мнением судей согласны и налоговики. В письме от 24 мая 2016 г. № СД-3-/2348 ФНС разъяснила, что доходы от продажи собственного нежилого помещения, которое ранее сдавалось в аренду ИП на УСН, облагаются «упрощенным» налогом. Инспекторы рассуждали так.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают в целях налогообложения доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые по правилам статьи 249 и 250 Налогового кодекса. В свою очередь статья 249 кодекса предписывает считать доходом от реализации выручку от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручку от реализации имущественных прав. В данном случае под товарами понимается любое реализуемое имущество либо имущество, предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Поэтому доходы ИП-«упрощенца», которые он получает от продажи недвижимого имущества, считаются его доходом от продажи товара, то есть доходом от реализации, и облагаются УСН-налогом.

Если при государственной регистрации ИП указал в ЕГРИП такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственной нежилого недвижимого имущества, получал доходы от сдачи помещения внаем и вел учет соответствующих хозяйственных операций, значит, доходы от продажи этого нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности.

Кроме того, учитывая тот факт, что в период продажи предприниматель применял УСН, доходы от реализации нежилого помещения облагаются «упрощенным» налогом.

Позицию налоговиков подтверждает сложившаяся арбитражная практика (см. определения Верховного Суда РФ от 20 октября 2016 г. № 309-КГ16-13422, от 30 декабря 2015 г. № 306-КГ15-17368, от 5 октября 2015 г. № 304-КГ15-12005, ВАС РФ от 21 марта 2014 г. № ВАС-2475/14 по делу № А73-15778/2012). Суды солидарны с разъяснениями проверяющих и подтверждают, что доходы от продажи недвижимого имущества «упрощенец» должен включить в налоговую базу по УСН-налогу.

Аналогичное мнение выразил и Минфин в письмах от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и от 2 мая 2017 г. № 03-11-11/26707. В последнем письме речь шла о продаже организацией помещения, которое участвовало в «упрощенной» деятельности. Поскольку налогооблагаемая выручка от реализации определяется с учетом всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, доходы от продажи нежилого помещения придется обложить «упрощенным» налогом.

А вот если торговля недвижимостью не входит в сферу бизнес-интересов предпринимателя и недвижимое имущество, которое он продал, не относится к основным средствам, то с полученной от продажи выручки он должен уплатить НДФЛ (письмо Минфина от 19 декабря 2017 г. № 03-11-11/84868).

Кстати, это правило действует и в случае, когда проданная недвижимость была приобретена ИП как частным лицом до того, как он зарегистрировался в качестве ИП.

Семейным кодексом предусмотрено, что имущество, нажитое супругами во время брака, считается их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). В свою очередь имуществом, нажитым супругами во время брака, среди прочего, являются доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, а также движимые и недвижимые вещи (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Важная деталь – не имеет значения, на имя кого из супругов имущество приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены деньги.

Получается, что имущество, купленное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от его бизнеса, является совместной собственностью супругов.

Между тем, владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом супругов можно только по их обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы один из супругов совершил сделку с недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения или регистрации, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса также установлено, что распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Поэтому в Минфине полагают, что доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться «упрощенным» налогом. Но при условии, что предприниматель получит нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу этого имущества.

То обстоятельство, что доход от продажи недвижимости, приобретенной в период брака, является общей собственностью супругов, не влияет на квалификацию дохода в целях УСН. Вся сумма выручки от реализации такого имущества облагается УСН. Об этом, в частности, указывается в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015.